王紫杰：如何不卖楼还能融回10个亿的现金？

前几天有个学员来咨询我，他在广东中山有一个价值一百亿的商业地产中心，位置和人流量都非常不错。

他们是一个庞大的家族企业，非常有钱，整个楼盘都是用自有的资金建设起来的，对外没有负债。

现在他想要增加公司的现金流，打算拿其中10亿的物业出来做融资。原来他计划拿去卖，我跟他说你不用拿去卖，同样可以融回10个亿。

他问我怎么办？我说你可以做资产证劵化，设计一个信托产品。接下来我就把做资产证劵化和信托产品的设计原理跟大家讲下，希望对大家有所启发。

其实很多资产不需要拿去卖，也一样能换现金回来。这个思路对传统企业家会有所启发。

首先要设计一个信托产品，信托产品怎么去设计呢？有三个要点。

一、设计一个有吸引力的投资回报率

他的物业在中山的中心位置，人流量和位置都非常的好，整个商业价值是非常大的，所以出租也是非常容易。

把其中价值10亿的物业拿出来做一个信托产品，并且承诺五年之内回报100%。

就是你投一百万至少可以拿回两百万，若是做不到承诺的事情，公司会以两百万来回购你买的基金股份。

这相当于五年内100%的回报，这个对很多投资者来讲是很有吸引力的，相当于年化收益率高达20%，这是所有人抗拒不了的。

这是设计信托产品的第一个要点，摄者一个有吸引力的投资回报率。

二、要有反向担保的资产

你要去保证有这个回报率，就要做反向担保。用什么来做反向担保呢？

他有10亿的物业，可以用物业来做反向担保，让客户投资钱感觉很安全。

这是设计信托产品第二个要点，就是要有反向担保的资产。

三、设置好退出机制

退出机制有两种模式。

第一种：他打算在A股上市，可以通过上市来用上市公司的原始股份置换，这叫债转股模式，这是第一种退出机制。

第二种：企业可以行使一个加倍回购的权利，他买了一百万的股权，企业可以有权力随时随地行使两百万回购的条款。

对于投资者来讲没有风险。因为这家公司要么用两百万把我投资一百万的股份买回去；要么直接上市，实在是不行还可以把物业抵押给投资者。这对投资者来讲一点风险都没有。

这是资产证劵化设计的最简单的一个原理。现在很多企业都很头疼，因为他的固定不动产比如说：矿山、商业楼宇、公寓写字楼这些如果只收租金，那可能十年都收不回来多少钱。

如果把楼卖掉又感觉很可惜，因为他赚不到未来的楼的增值收益。那有没有一个方法即把未来的钱赚回来又不用转让产权呢？

最理想的方法就是资产证劵化，把未来的收益提前变现，用的就是信托的方法。

其实国内很多地方政府融资来建设基础设施的时候，使用的都是信托这类的产品。

到目前为止，信托产品的刚性兑付还是客观存在的，希望对大家有所启发。

在我做顶层设计的时候，其实很多企业，哪怕是工厂，或者是普通大众消费品都可以做资产证劵化的处理，把未来的收益提前回收，而且还不需要去转让产权，这是非常理想的一种方法。有机会在峰会上再详细跟大家分享资产证劵化的一些案例。

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